Vendre sa maison à Laval, dans Lanaudière ou dans les Laurentides : le guide complet

Écrit en août 2026. Les règles décrites ici sont stables, mais validez toujours votre situation avec votre courtier, votre notaire ou l'OACIQ.

La plupart des gens qui décident de vendre commencent par la même chose. Ils regardent leur maison et ils se demandent quoi réparer, quoi repeindre, quoi ranger avant les photos.

C'est légitime. Ce n'est juste pas là que ça se joue.

Vendre une maison, ça repose sur trois décisions. Le prix que vous affichez. Ce que vous divulguez sur l'état de votre propriété. Et votre façon de répondre aux offres quand elles arrivent. Les deux dernières vous protègent. La première décide.

J'accompagne des vendeurs à Laval, dans Lanaudière et dans les Laurentides. Je vais vous expliquer comment ces trois décisions fonctionnent pour vrai, y compris la mécanique du prix, que personne ne prend le temps d'expliquer aux vendeurs. Et je vais vous raconter ce que je fais avec ma propre maison, parce que je suis moi-même en train de la vendre.

Par où commence vraiment une vente ?

Par vos documents. Pas par la peinture.

Voici pourquoi c'est le tout premier geste. Une vente peut être conclue en quelques jours, mais un document manquant, lui, prend des semaines à obtenir. Si vous attendez d'avoir un acheteur pour vous en occuper, vous découvrez le problème au pire moment, quand quelqu'un attend après vous et qu'une promesse d'achat a des dates.

Le document qui cause le plus de retards, et de loin, c'est le certificat de localisation. C'est le rapport de l'arpenteur-géomètre qui décrit votre terrain, votre bâtiment et leur position exacte, avec les servitudes et les empiètements s'il y en a. Le notaire va l'exiger, la banque de votre acheteur aussi, et les deux vont vouloir qu'il reflète l'état actuel des lieux. Si le vôtre date d'avant votre garage, votre remise, votre piscine ou votre agrandissement, il ne raconte plus votre propriété. Il faut en commander un nouveau, et un arpenteur ne travaille pas en 48 heures.

Lisez-le en entier quand vous l'avez, surtout la section des remarques. C'est là que se trouvent les servitudes et les empiètements, et c'est souvent la première fois qu'un propriétaire apprend que sa remise mord de quelques centimètres chez le voisin, ou que sa piscine est dans une servitude d'utilité publique. Ça ne change presque jamais la valeur de la maison, mais ça peut retarder une vente de plusieurs semaines. Le bon moment pour régler ça est maintenant, pas quand le notaire ou l'avocat de l'acheteur le soulèvera trois jours avant la signature.

Les autres pièces à rassembler dès le départ : vos comptes de taxes municipales et scolaires, vos factures de travaux et vos garanties, votre certificat de conformité de fosse septique ou de puits si vous n'êtes pas raccordé, vos permis municipaux pour les travaux qui en exigeaient un, et votre déclaration de copropriété avec les procès-verbaux si vous vendez un condo.

Ramassez tout ça dans une boîte avant même de m'appeler, ou d'appeler n'importe quel courtier. Vous venez de vous éviter le stress le plus banal et le plus évitable de toute la transaction.

À quel prix devrais-je afficher ma maison ?

Au prix que le marché paie, et le marché ne se devine pas. Il se mesure avec les ventes comparables des derniers mois dans votre secteur.

C'est l'analyse comparative de marché. On sort les propriétés semblables à la vôtre qui se sont réellement vendues, pas celles qui sont affichées, et on ajuste pour les différences. Le terrain, la superficie habitable, l'année de construction, l'état, le garage, le sous-sol, tout ce qui vous distingue de chacune d'elles.

Une précision qui a son importance, parce que les deux mots se confondent souvent. Ce que votre courtier vous remet est une opinion de valeur, appuyée sur des ventes réelles. Ce n'est pas une évaluation au sens professionnel du terme : ce travail-là appartient aux évaluateurs agréés, il obéit à ses propres normes, et il sert à d'autres fins, un financement ou une contestation du rôle foncier par exemple. Les deux sont utiles, ils ne répondent simplement pas à la même question.

La distinction entre vendu et affiché est capitale. Un prix affiché, c'est ce que quelqu'un espère. Un prix vendu, c'est ce que quelqu'un a payé. Se comparer aux maisons affichées de sa rue, c'est se comparer aux espoirs des voisins.

Il faut aussi savoir ce que le prix d'affichage n'est pas. Ce n'est pas ce que vous avez investi dans votre maison. Ce n'est pas ce dont vous avez besoin pour votre prochain achat. Et ce n'est pas votre évaluation municipale, qui sert à répartir les taxes et qui repose sur un rôle établi pour trois ans, souvent avant vos rénovations. Ces trois chiffres sont réels, ils comptent pour vous, mais aucun acheteur ne les a dans sa tête en visitant.

Est-ce que je peux afficher un peu plus haut, quitte à négocier ?

C'est la question qu'on me pose le plus souvent, et la réponse tient à une mécanique que presque aucun vendeur ne connaît.

Les acheteurs ne cherchent pas maison par maison. Ils cherchent par tranches de prix. Sur Centris, sur les sites publics, dans les alertes automatiques que leur courtier leur monte, ils inscrivent un maximum, et ce maximum tombe presque toujours sur un chiffre rond.

Ça veut dire que le prix ne fonctionne pas comme un curseur qui glisse doucement. Il fonctionne par paliers. Entre deux prix voisins à l'intérieur du même palier, c'est exactement le même monde qui voit votre maison. Vous n'avez rien gagné et rien perdu. Mais franchissez le palier vers le haut, et une partie des acheteurs cesse d'un coup de voir votre fiche. Elle n'apparaît plus dans leur recherche. Ils ne l'ont pas rejetée, ils ne l'ont jamais vue.

C'est la différence entre être trop cher et être invisible. Un acheteur qui trouve votre maison trop chère peut changer d'idée, revenir, négocier. Un acheteur qui ne la voit pas ne fera jamais rien.

D'où la conséquence pratique, et elle surprend tout le monde : une petite baisse de prix ne sert souvent à rien. Si elle vous laisse dans le même palier, vous venez de donner de l'argent sans qu'un seul nouvel acheteur voie votre maison. Elle fait bien une chose, envoyer une alerte de baisse à ceux qui avaient déjà mis votre fiche en favori, et ce n'est pas rien quand quelqu'un hésitait. Mais pour aller chercher du monde neuf, le seul ajustement qui fonctionne est celui qui vous fait changer de tranche. C'est tout ou rien, et c'est pour ça qu'il faut viser juste dès le départ plutôt que de corriger par petits pas.

L'autre partie de la réponse est une question de calendrier. Votre maison ne sera jamais aussi visible que dans ses premières semaines. C'est là que les alertes partent, que les acheteurs déjà en recherche depuis des mois la découvrent, et que ceux qui connaissent parfaitement les prix de votre quartier se prononcent. Ces acheteurs-là sont les plus sérieux et les plus rapides. Si le prix les fait passer tout droit, vous les avez perdus, et ils ne reviendront pas dans deux mois.

Autrement dit, afficher haut pour se garder de la marge, ça revient à dépenser sa meilleure semaine.

Comment je sais si mon prix est le problème ?

En regardant vos chiffres, pas en devinant. Une fiche inscrite génère des statistiques, et votre courtier peut vous les sortir.

Lisez-les comme un entonnoir. À chaque étage, il y a une explication possible, et le chiffre vous dit si elle tient debout.

Le nombre de fois où votre fiche a été affichée. C'est la visibilité. Si ce chiffre est bon, personne ne peut plus vous dire que le problème est le manque de promotion. Votre maison est vue.

Le nombre de personnes qui ont ouvert vos photos. C'est la première impression. Si les gens voient votre fiche et n'ouvrent pas l'album, il y a un problème de photo principale ou de présentation. Si au contraire ils ouvrent en grand nombre, vos photos font leur travail et cette explication tombe elle aussi.

Le nombre de fiches détaillées consultées, de favoris et de partages. C'est l'intérêt réel. Quelqu'un qui met votre maison en favori ou qui l'envoie à son conjoint est un acheteur potentiel, pas un curieux.

Le nombre de visites demandées. C'est le passage à l'action.

Le diagnostic vient de l'endroit où l'entonnoir se bouche. Beaucoup de vues, beaucoup d'ouvertures de photos, de l'intérêt, et presque aucune visite : toutes les autres explications viennent d'être éliminées une par une, et il n'en reste qu'une. Les gens voient votre maison, ils la trouvent belle, et ils ne se déplacent pas. Ce n'est pas la visibilité, ce ne sont pas les photos, ce n'est pas le manque d'intérêt. C'est le prix.

Une seule autre explication tient debout, et elle vaut la peine d'être écartée avant de conclure : un élément rédhibitoire visible dans le dossier plutôt que sur les photos. Une servitude, un pylône au fond du terrain, des frais de copropriété élevés, une année de construction dans une période à mauvaise réputation. Ça se vérifie en relisant sa propre fiche comme si on ne connaissait pas la maison.

Je trouve cette lecture-là précieuse parce qu'elle sort la conversation du domaine de l'opinion. Ce ne sont pas mes chiffres ni les vôtres, ce sont ceux des acheteurs. Et ils ne vous coûtent rien à demander.

Une dernière chose sur le temps, et elle a deux faces.

Le compteur qui explique le mieux ce qui vous arrive n'est pas celui qui commence le jour de l'inscription, c'est celui qui commence le jour où le prix devient juste. Une maison affichée trop haut pendant deux mois n'a pas vraiment été deux mois en vente, elle a été deux mois invisible pour les acheteurs qui comptent.

Mais l'autre compteur, lui, tourne pour vrai et tout le monde le voit. Le nombre de jours depuis l'inscription apparaît au dossier, et il ne se remet pas à zéro parce que vous ajustez votre prix. Passé un certain temps, les acheteurs et leurs courtiers commencent à se demander ce qui cloche avec cette maison-là, et cette question-là, une fois installée, coûte cher.

Les deux ensemble disent la même chose : les semaines passées au mauvais prix ne se rattrapent pas, elles s'accumulent. C'est l'argument le plus fort pour viser juste dès le premier jour.

Dois-je faire des rénovations avant de vendre ?

Presque jamais des grosses. Souvent des petites.

Il faut séparer deux choses qu'on confond tout le temps : ce qu'une rénovation coûte, et ce qu'elle ajoute à la valeur de votre maison. Ce sont deux montants différents, et le deuxième est presque toujours plus bas que le premier.

Ça heurte, parce que c'est votre argent et vos fins de semaine. Mais un acheteur n'achète pas votre facture, il achète le résultat, et il le compare à ce qu'il verrait ailleurs pour le même prix. Une rénovation majeure faite juste avant la vente revient donc souvent à donner de l'argent à l'acheteur. Vous payez le plein prix des travaux, et le marché vous en rend une partie.

Le sous-sol non aménagé est le cas classique. Le finir coûte cher, très cher même avec les prix de chantier d'aujourd'hui, et le gain à la revente ne suit pas. Les vendeurs le font quand même parce que ça semble logique. Faites faire le calcul avant, avec des vrais chiffres de coût, pas une estimation optimiste. Bien souvent, la réponse est de laisser l'espace tel quel et d'ajuster le prix en conséquence, ce qui coûte moins cher que les travaux.

Ce qui rapporte, en revanche, c'est tout ce qui est petit, visible et rassurant. La peinture dans des couleurs neutres. Les poignées, les luminaires et les robinets datés. Le calfeutrage, les joints de silicone, les petites réparations en suspens. Le ménage en profondeur et le désencombrement, qui ne coûtent rien d'autre que du temps. L'entrée et la façade, parce que c'est ce que l'acheteur voit avant de sortir de sa voiture, et que sa première impression se forme là.

La règle simple : réparez ce qui est brisé, rafraîchissez ce qui est fatigué, ne transformez pas ce qui est démodé. Le vieux plancher fonctionnel, laissez-le. Le robinet qui coule, changez-le, parce qu'un acheteur qui voit trois petits défauts commence à se demander ce qu'il ne voit pas.

Suis-je obligé de remplir la déclaration du vendeur ?

Avec un courtier, oui. C'est un formulaire obligatoire.

Les Déclarations du vendeur sur l'immeuble, c'est le document où vous décrivez ce que vous savez de votre propriété. Les problèmes que vous avez eus, les travaux que vous avez faits, les infiltrations, les sinistres, les réclamations d'assurance, ce que vous savez du terrain. Vous remplissez, vous signez, et le document est remis à tout acheteur intéressé.

Beaucoup de vendeurs le voient comme une corvée, ou pire, comme un piège tendu contre eux. C'est exactement le contraire. Ce formulaire est votre meilleure protection, et voici pourquoi.

Un problème que vous divulguez cesse d'être un vice caché. L'acheteur a été informé, il a acheté en connaissance de cause, et il ne peut plus revenir vous voir deux ans plus tard en disant qu'il ne savait pas. Un problème que vous taisez, lui, reste entier et vous suit après la vente.

C'est le calcul le plus déséquilibré de toute la transaction. Divulguer coûte parfois quelques milliers de dollars dans le prix négocié. Ne pas divulguer peut coûter beaucoup plus, en plus d'un litige, d'avocats et d'années de tracas.

Deux précisions utiles. Le formulaire fait partie intégrante de votre contrat de courtage, il y est annexé. Et si vous refusez de le remplir et de le signer, le courtier ne peut tout simplement pas exécuter son contrat de courtage avec vous. Ce n'est donc pas une option qu'on accepte ou qu'on décline, c'est la porte d'entrée.

L'OACIQ, l'organisme qui encadre le courtage immobilier au Québec, explique le formulaire et son contenu dans son guide du vendeur.

Que dois-je divulguer sur l'état de ma maison ?

Tout ce que vous savez. Y compris ce qui vous gêne.

La règle mentale la plus utile que je peux vous donner : si vous vous surprenez à espérer que l'acheteur ne le remarque pas, c'est précisément ce qu'il faut écrire. Cette petite hésitation est un signal fiable.

Ça inclut ce qui est réparé, et c'est le point que les vendeurs comprennent le moins bien. Beaucoup pensent que régler un problème l'efface. Ça règle le problème, ça n'efface pas l'historique.

La raison est concrète et elle est dans le formulaire lui-même. Ses questions portent sur le passé, pas seulement sur l'état actuel : il demande s'il y a eu des dégâts d'eau, et il demande les travaux de réparation ou de rénovation effectués, preuves à l'appui si possible. Répondre non à une question qui commence par « y a-t-il eu », quand la réponse est oui, c'est une fausse déclaration, même si tout est réglé depuis des années.

Et l'effet pratique va dans le même sens. Un acheteur qui découvre l'ancienne infiltration après coup ne se dira jamais « bon, c'était réparé ». Il se dira qu'on lui a caché quelque chose. Alors qu'un problème réparé, documenté et raconté d'avance devient une preuve d'entretien. Le même fait, présenté à deux moments différents, donne deux résultats opposés.

Un cas particulier mérite une mention, parce que c'est le seul où vous pouvez ignorer quelque chose sur votre propre maison. Les zones inondables sont révisées périodiquement, et une propriété peut y entrer sans que son propriétaire l'apprenne : personne ne vous écrit pour vous prévenir. Ça se vérifie auprès de votre municipalité, et ça se déclare. Les conséquences sont réelles pour votre acheteur, sur son assurance comme sur son financement, alors c'est exactement le genre de chose qu'il vaut mieux savoir avant lui.

C'est ici que je vais vous parler de ma propre maison.

Je m'apprête à vendre la mienne. Je suis courtier, et pourtant je ne la vends pas moi-même : j'ai confié le mandat à une collègue. Deux raisons. La première, c'est qu'un courtier qui vend son propre immeuble se place dans une position inconfortable, et je préfère l'éviter. La deuxième tient en une phrase. Je sais exactement ce qu'un courtier apporte à la vente d'une propriété, parce que je le vois fonctionner toutes les semaines, sur les maisons des autres. Me passer de cette valeur-là pour ma propre maison, ce serait la seule décision de ce dossier qui n'aurait aucun sens.

J'ai fait faire une inspection préachat sur ma propre maison, avant même de la mettre en vente. Le rapport a relevé quarante-quatre déficiences. Quarante-quatre. Une maison normale, entretenue, dans laquelle j'ai vécu, et le rapport fait des pages.

Ce que ce rapport contient, je suis de toute façon tenu de le divulguer. Un problème que je connais ne peut pas rester dans un tiroir, c'est la règle, et elle est bonne.

Un détail de métier au passage, parce qu'il se rate souvent : un rapport d'inspection qui sort du dossier se caviarde d'abord. Le document porte des renseignements personnels, ceux de la personne qui l'a commandé, et ceux-là ne regardent pas les acheteurs. C'est le contenu technique qu'on partage, pas la fiche d'identité de quelqu'un.

Ce que j'ai décidé, c'est de ne pas attendre la demande. Le rapport est disponible dès le départ, au complet et tel quel, pour tout acheteur qui s'intéresse à ma maison. Pas un résumé, pas les bonnes pages. Et surtout, personne n'a besoin de deviner qu'il existe ni de savoir qu'il faut le réclamer pour l'obtenir.

La nuance a l'air mince, elle ne l'est pas. Un document remis parce qu'on l'a exigé et un document offert d'emblée ne racontent pas la même chose sur le vendeur, même quand c'est exactement le même papier.

Je fais ça pour trois raisons. Tout le monde part avec la même information, y compris celui qui n'aurait pas pensé à la demander. Ça filtre les visiteurs, parce que ceux qui se déplacent chez moi savent déjà à quoi s'attendre.

Et il y a la troisième, qui est la vraie, et que peu de vendeurs connaissent.

Presque toutes les promesses d'achat contiennent une condition d'inspection. Elle permet à l'acheteur de se retirer si l'inspection révèle un problème important. Mais pour qu'il puisse s'en servir, il faut que le problème ait été révélé par l'inspection, et qu'il n'ait pas déjà été dénoncé avant.

Autrement dit, chaque défaut que vous mettez sur la table avant l'offre sort du champ de cette porte de sortie. Ce n'est plus une découverte, c'est une information que l'acheteur avait quand il a décidé de vous faire une offre.

C'est le calcul complet, et il est à l'envers de l'intuition. Le vendeur qui cache garde ses défauts pour la pire étape, celle où l'acheteur a une clause qui lui permet de partir ou de renégocier. Le vendeur qui divulgue les déplace à l'étape où l'acheteur, lui, décide encore librement du prix qu'il offre.

Une précaution qui va avec, et je la répète à mes clients. Mon rapport ne remplace pas celui de l'acheteur. Le sien relève de lui et de son propre courtier, et je vais l'encourager à le faire, jamais le décourager. Un vendeur qui essaie de convaincre un acheteur de sauter son inspection se rend un très mauvais service.

Notez aussi ceci, parce que peu de gens le savent : à partir du moment où vous avez un rapport d'inspection en main, son contenu est réputé connu de vous. Ce qu'il révèle se déclare, que vous l'ayez corrigé ou non. Le réparé se déclare avec ses factures, le non réparé se déclare tel quel. Faire inspecter sa maison et ranger le rapport dans un tiroir n'est pas une option.

Une dernière chose, parce que la divulgation ne concerne pas que les défauts. Elle concerne aussi vos photos, et il y a deux règles là-dessus qui ne sont pas facultatives. Une photo se corrige, elle ne se falsifie pas : redresser des murs est normal, faire paraître une pièce plus grande qu'elle ne l'est ne l'est pas. Et si du mobilier virtuel est ajouté à une pièce vide, ça doit être clairement indiqué dans l'annonce, tout comme une image générée par intelligence artificielle. Un acheteur qui arrive en visite et qui ne reconnaît pas la maison des photos est un acheteur perdu, et il repart avec une opinion sur le vendeur.

Et les vices cachés, c'est quoi le vrai risque ?

Le risque n'est pas le défaut. C'est le silence.

Au Québec, une vente immobilière est normalement faite avec la garantie légale. Ça veut dire que vous garantissez à l'acheteur que la propriété n'a pas de défaut grave et non apparent qui existait déjà au moment de la vente et qui en diminue sérieusement l'usage ou la valeur. Un défaut visible, ou qu'un acheteur prudent aurait pu constater, n'est pas un vice caché. Un défaut qui était là mais que personne ne pouvait voir, oui.

Il est possible de vendre sans la garantie légale de qualité, aux risques et périls de l'acheteur. C'est parfois utilisé pour une succession, une maison très ancienne ou une propriété que personne n'a habitée récemment. Deux choses à savoir avant d'y penser. Ça se paie dans le prix, parce que vous transférez un risque à l'acheteur et qu'il en tient compte. Et surtout, ça ne vous protège pas si vous connaissiez le défaut et que vous ne l'avez pas dit. La mauvaise foi ne s'efface pas avec une clause.

Retenez ça, c'est le cœur de la section : le vendeur qui se fait poursuivre n'est presque jamais celui qui avait une maison en mauvais état. C'est celui qui savait et qui n'a rien dit.

Pour comprendre ces notions en langage clair, Éducaloi explique bien le vice caché dans un immeuble et ce que veut dire acheter sans garantie légale. Et pour une situation particulière, la bonne personne à consulter est un notaire ou un avocat, pas votre courtier ni votre beau-frère.

Mon conjoint doit-il consentir à la vente ?

Si vous êtes mariés ou unis civilement, oui, même s'il n'est pas propriétaire.

La loi protège la résidence familiale. Ça veut dire que l'époux ou le conjoint uni civilement qui n'apparaît nulle part sur les titres a quand même son mot à dire sur la vente de la maison où la famille habite. Vous ne pouvez pas la vendre sans son consentement.

C'est une des rares choses qui peut faire dérailler une vente à quelques jours du notaire, et ça surprend beaucoup de gens. Un propriétaire unique se croit seul décideur parce que son nom est seul sur l'acte. Ce n'est pas le cas quand il s'agit du toit familial.

Deux précisions importantes. Cette protection vise les personnes mariées et unies civilement, pas les conjoints de fait, et au Québec beaucoup de couples de longue date sont des conjoints de fait sans le réaliser. Et il existe une inscription au registre foncier, la déclaration de résidence familiale, qui rend la protection visible pour tout le monde.

Si vous avez le moindre doute sur votre situation, c'est une question de trente secondes à poser à un notaire, et c'est trente secondes bien investies.

Est-ce que je vais payer de l'impôt sur la vente ?

Sur votre résidence principale, généralement non. Sur autre chose, c'est une vraie question.

L'exemption pour résidence principale fait que le gain réalisé sur la vente de la maison où vous habitez n'est habituellement pas imposable. C'est pour ça que la plupart des vendeurs n'y pensent jamais, et pour la plupart c'est le bon réflexe.

Les situations où ça se complique sont plus fréquentes qu'on pense. Un chalet ou une deuxième propriété. Un immeuble à revenus, ou une maison dont une partie était louée. Une propriété achetée dans le but de la revendre après travaux, que les autorités fiscales peuvent traiter autrement qu'un simple gain. Une maison qui a servi en partie à une entreprise. Une succession.

Une chose que beaucoup ignorent, même pour une résidence principale ordinaire : la vente doit être déclarée dans votre déclaration de revenus, même quand aucun impôt n'est payable. Ne pas la déclarer peut coûter cher pour rien.

Je ne suis pas comptable et je ne vais pas jouer à l'être. Si votre situation ressemble à une des lignes ci-dessus, la conversation à avoir n'est pas avec moi, c'est avec votre comptable, et elle se tient avant de mettre la maison en vente plutôt qu'au mois d'avril suivant.

Dois-je accepter la première offre ou attendre ?

Ça dépend d'une seule chose : depuis combien de temps votre maison est sur le marché.

Une offre reçue dans les premiers jours n'est pas suspecte, et c'est un réflexe très répandu de la trouver trop rapide. « Si ça part si vite, c'est que j'aurais pu demander plus. » Dans la vraie vie, une offre rapide veut habituellement dire que le prix était juste et que des acheteurs attendaient déjà une propriété comme la vôtre. C'est le scénario qu'on visait.

Le vrai piège est de refuser cette offre pour voir venir, puis de constater six semaines plus tard qu'il n'y a plus personne. Le marché n'est pas obligé de vous en envoyer une deuxième.

Une exception à connaître, parce qu'elle change la lecture : si plusieurs offres arrivent en même temps dans les premiers jours et qu'elles montent les unes sur les autres, ce n'est plus le signe d'un prix juste, c'est le signe d'un prix trop bas. Une offre rapide rassure, plusieurs offres rapides posent une question.

Une offre reçue après plusieurs semaines de silence se regarde autrement. Vous avez maintenant une donnée : le marché a vu votre maison et il a réagi comme ça. Refuser une offre en espérant mieux, quand rien n'a bougé depuis un mois, c'est parier contre l'information qu'on a déjà.

Et regardez toujours l'offre au complet, pas juste le montant. Le prix compte, mais les conditions aussi. Un acheteur préapprouvé, avec peu de conditions et une date d'occupation qui vous arrange, peut valoir mieux qu'un montant plus élevé assorti d'un financement incertain et d'une vente de maison à réaliser d'abord. Une promesse d'achat qui tombe deux mois plus tard vous laisse avec une propriété qui traîne, et les acheteurs se demanderont pourquoi elle est revenue sur le marché.

Que faire si plusieurs acheteurs se présentent en même temps ?

C'est une bonne nouvelle, et c'est encadré par des règles précises.

Votre courtier doit vous présenter toutes les promesses d'achat qu'il reçoit, dans les meilleurs délais. Toutes, sans tenir compte de l'ordre dans lequel elles sont arrivées ni de l'identité des courtiers qui les apportent. Il n'en choisit pas une pour vous et il n'en garde pas une de côté. C'est vous qui décidez, et vous pouvez accepter, refuser ou faire une contre-proposition à celle de votre choix.

En situation de promesses multiples, votre courtier a l'obligation d'informer les autres courtiers qu'il existe des offres. Mais il ne peut pas en dévoiler le contenu. Personne n'a le droit de dire à un acheteur ce que l'autre a mis pour l'inciter à monter. Ce n'est pas une enchère et il n'y a pas de dévoilement des cartes. Si un courtier vous propose de faire circuler les chiffres pour faire grimper le prix, la réponse est non, et ça devrait vous inquiéter sur le reste de sa pratique.

Un acheteur peut par contre bonifier sa propre offre de lui-même, tant qu'elle n'est ni acceptée, ni refusée, ni expirée. Ça se fait avec un formulaire prévu pour ça, et c'est parfaitement légitime : il améliore son offre à l'aveugle, sans savoir ce que les autres ont écrit.

Deux détails qui ont leur importance. Le plus haut montant n'est pas automatiquement la meilleure offre, et vous avez le droit de choisir celle qui est la plus solide ou celle dont la date d'occupation vous convient. Et vous avez le droit de toutes les refuser, même si le prix offert correspond à ce que vous demandiez. Sachez seulement que selon votre contrat de courtage, un refus peut donner ouverture à une rétribution pour votre courtier, alors c'est une conversation à avoir avec lui avant d'en arriver là.

L'OACIQ décrit la marche à suivre complète dans sa page sur la réception de plusieurs promesses d'achat.

Que se passe-t-il après l'acceptation d'une offre ?

Le travail commence, en fait. Une promesse acceptée n'est pas une vente conclue, c'est un engagement encadré par des dates.

La plupart des promesses contiennent des conditions, et chacune a son délai. L'acheteur fait généralement inspecter la maison et confirmer son financement, et il doit faire ses vérifications dans les délais prévus, sinon la promesse peut tomber. De votre côté, vous devez fournir les documents demandés, dont le certificat de localisation, ce qui nous ramène au tout début de cet article.

L'inspection de l'acheteur est le moment où votre transparence du départ vous rapporte, pour la raison expliquée plus haut : un problème déjà dénoncé n'est plus une découverte de l'inspection. Si votre déclaration était complète, l'inspecteur ne trouvera rien qui n'était pas déjà connu, et il ne reste pas grand-chose à renégocier. Un vendeur qui a tout mis sur la table dès le premier jour arrive à cette étape sans rien à défendre. C'est confortable, et ça se prépare des semaines à l'avance, pas la veille.

Ensuite, le dossier part chez le notaire, qui vérifie les titres de propriété, prépare l'acte de vente, s'occupe du remboursement de votre hypothèque et gère les ajustements de taxes. Vous signez, vous remettez les clés, et l'argent est versé.

Entre l'acceptation et la signature, il se passe généralement quelques semaines. Ce n'est pas du temps mort. C'est le temps où chaque condition tombe une par une, et où votre courtier suit les dates pour vous.

Est-ce que ça change quelque chose de vendre à Laval, dans Lanaudière ou dans les Laurentides ?

Oui, sur trois plans concrets.

Les acheteurs ne viennent pas des mêmes endroits. À Laval, une bonne partie des acheteurs vient de Montréal et cherche de l'espace en restant proche. Dans Lanaudière et dans les Laurentides, on trouve à la fois des familles qui montent de la couronne et des gens qui viennent chercher un cadre différent. Ça change ce qu'il faut mettre en valeur dans votre mise en marché : la proximité et le transport d'un côté, le terrain et l'environnement de l'autre.

Les délais de vente ne sont pas les mêmes d'un secteur à l'autre, ni d'un type de propriété à l'autre. Dans une même ville, une maison unifamiliale et un condo ne se vendent pas au même rythme, et l'écart peut être important. C'est une donnée mesurable, par municipalité et par genre de propriété, et c'est le genre de chiffre que votre courtier devrait pouvoir vous sortir pour votre secteur précis plutôt que de vous parler du marché en général.

Et il y a le cas des propriétés hors réseau. Une bonne partie des Laurentides et de Lanaudière n'est pas raccordée à l'aqueduc ou aux égouts. Si c'est votre cas, la fosse septique et le puits font partie du dossier de vente, avec les documents qui vont avec. Un acheteur bien conseillé va les demander, et ne pas les avoir retarde tout.

Et maintenant

Si vous avez lu jusqu'ici, vous en savez déjà plus que la majorité des gens qui mettent leur maison en vente.

Je vous ai dit que ça reposait sur trois décisions. Le prix, parce que c'est lui qui décide si les acheteurs vous voient. La divulgation, parce que ce que vous dites d'avance ne peut plus se retourner contre vous. Et votre façon de répondre aux offres, parce qu'une bonne offre refusée ne revient pas toujours.

Le reste, les documents, les photos, le ménage, la préparation, c'est du travail, mais c'est du travail qui se fait. C'est la partie facile, même si elle ne le semble pas au début.

Et si vous êtes seulement en train d'y penser, sans date, sans plan, juste avec l'idée que ça s'en vient un jour, c'est un bon moment pour en parler. Les meilleures ventes que j'ai accompagnées ont commencé par une conversation faite longtemps d'avance, sans rien de décidé.

Je dessers Laval, Lanaudière et les Laurentides, et de plus en plus la Montérégie. Si jamais ça devient concret pour vous, c'est le genre de question dont j'aime jaser, autour d'un café si vous êtes du coin.

Je suis courtier immobilier résidentiel, pas notaire ni avocat. Les notions juridiques décrites ici sont résumées de bonne foi et simplifiées pour être lisibles. Pour votre situation particulière, consultez un notaire, un avocat, ou l'OACIQ.